2017年兩會過后，各地都在完善農村宅基地政策，針對不同的情況，有三種不同的方式。

三種不同的方式：

征稅：未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，可能采取的措施會很簡單很暴力----征稅!超過標準、面積過大的宅基地也要征稅!

停批：對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，原則上或不再進行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設農村公寓、農民住宅小區落實一戶一宅。

退出：對于那些在城鎮落戶的農民，他們村里的宅基地可以在自愿的前提下，有償退出，由村集體出資購買。

農村宅基地新政更嚴格，但竟允許“一戶多宅”確權?

近日，國土資源部下發《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對于推行農村宅基地“一戶一宅”，通知中是這樣說的：

宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。考慮到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，對于那些符合當地分戶建房條件未分戶但未經批準另行建房分開居住的，可以結合實際經本農民集體同意并公告無異議，按規定補辦有關用地手續后依法予以確權登記。

對比原本的農村宅基地“一戶一宅”要求：“在農村一戶只能擁有一處宅基地，多處宅基地僅能確權一處。對于未確權宅基地，建設房屋便于違規行為。雖然不會給與拆除，但卻無法獲得相應保障，比如拆遷賠款等。”這則通知，就顯得更加“貼地氣”。

此外，很多農民朋友都發現，現在在老家蓋房越來越難，不僅不能隨意在自家承包地上蓋房，連翻建都需要經過審批。歸納起來有這幾個原因：①國家對土地越來越重視;②農村房屋建設存在著許多問題，安全規范等問題尤為嚴重。

目前，國家對于農村房屋建設還沒有詳細的相關標準，但很多地方都提出立法規范農村房屋的安全問題，填補農村房屋安全管理的空白。近日四川就出臺了相關的農村住房建設管理辦法，這幾類房屋建設將會被禁止。

蓋房用地須嚴格按規定選址

只可在村集體內劃分宅基地建設，對于自行占用耕地、村內空地等建設房屋均屬于違規建設。對于以往違規建設房屋，輕者可等翻蓋或重建房屋時進行收回，嚴重者將會進行拆除清理。對于正在進行違規建設房屋，勒令停止建設并且復原。

解讀：現在很多農民在農村建設房屋都是自己獨立選擇，甚至很多農民占用了農村的耕地、農田、公路邊以及在飲用水保護區進行房屋建設，這些行為都將會被禁止。不過，為了種地、存糧等農事活動，可以在不破壞耕地土壤的情況下建設相關農業用房。

蓋新房、翻建都需鄉村建設規劃許可證

不僅建設新房需要鄉村建設規劃許可證，翻蓋老房也必須取得鄉村建設規劃許可證，沒有將視為違規建設。此外還需要有房屋所有權和集體土地使用證、四鄰協議等，方可進行建設。

解讀：雖然很多農民都是在原有的宅基地上進行住房建設，但必須要由鄉鎮進行規劃審查，合格之后將會頒發鄉村建設規劃許可證，如果沒有取得這一證書建房也將會被禁止。

蓋房須符合建筑設計規范、標準

縣級相關部門會制定通用的農村房屋建設方案，在建設房屋時不可超標。尤其是農村房屋建筑面積超過300平方米、房屋跨度超過6米或房屋超過3層的情況下，為了房屋安全等問題農民不可自行施工，必須要由專業房屋建設施工企業、勞務分包企業承擔施工。

解讀：現在農村房屋建設很多都是農民自己設計，自己建設，而規定出臺之后，農民建設設計必須要符合建設設計的規范以及標準，如果不符合標準，也將會被禁止。

同時，縣級住建主管部門將會設計通用的農房建設方案，建筑面積不能夠超標，尤其是3層及以上、建筑面積300平方米及以上或者跨度6米及以上的農房農民不能夠自己進行施工，必須要由施工企業、勞務分包企業承擔施工。

國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知

國土資發[2016]191號

各省、自治區、直轄市國土資源主管部門,新疆生產建設兵團國土資源局：

《國土資源部 財政部 住房和城鄉建設部 農業部 國家林業局關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2014〕101號)印發以來，各地采取切實措施，大力推進農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作，取得了積極進展。但同時也遇到了一些問題，比如有的地方農村地籍調查工作基礎薄弱，難以有效支撐和保障農村房地一體的不動產登記;有的地方只開展宅基地、集體建設用地調查，沒有調查房屋及其他定著物;個別地方不動產統一登記發證后，仍然頒發老證;一些地方宅基地“一戶多宅”、超占面積等問題比較嚴重，且時間跨度大，權源資料不全等，影響了不動產登記工作的整體進度。尤其是農村土地制度改革試點地區土地確權登記發證遲緩，直接影響了試點工作的順利推進。為進一步加快農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作，有效支撐農村土地制度改革，現就有關問題通知如下：

一、頒發統一的不動產權證書。

目前全國所有的市、縣均已完成不動產統一登記職責機構整合，除西藏的部分市、縣外，都已實現不動產登記“發新停舊”。農村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動產統一登記的重要內容，各地要按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》等法規政策規定，頒發統一的不動產權證書。涉及設立抵押權、地役權或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發不動產登記證明。

二、因地制宜開展房地一體的權籍調查。

各地要開展房地一體的農村權籍調查，將農房等宅基地、集體建設用地上的定著物納入工作范圍。對于已完成農村地籍調查的宅基地、集體建設用地，應進一步核實完善地籍調查成果，補充開展房屋調查，形成滿足登記要求的權籍調查成果。對于尚未開展農村地籍調查的宅基地、集體建設用地，應采用總調查的模式，由縣級以上地方人民政府統一組織開展房地一體的權籍調查。農村權籍調查不得收費，不得增加農民負擔。

農村權籍調查中的房屋調查要執行《農村地籍和房屋調查技術方案(試行)》有關要求。條件不具備的，可采用簡便易行的調查方法，通過描述方式調查記錄房屋的權利人、建筑結構、層數等內容，實地指界并丈量房屋邊長，簡易計算房屋占地面積，形成滿足登記要求的權籍調查成果。對于新型農村社區或多(高)層多戶的，可通過實地丈量房屋邊長和核實已有戶型圖等方式，計算房屋占地面積和建筑面積。

三、規范編制不動產單元代碼。

宅基地、集體建設用地和房屋等定著物應一并劃定不動產單元，編制不動產單元代碼。對于已完成宗地統一代碼編制的，應以宗地為基礎，補充房屋等定著物信息，形成不動產單元代碼。對于未開展宗地統一代碼編制或宗地統一代碼不完備的，可在地籍區(子區)劃分成果基礎上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數據資料，通過坐落、界址點坐標等信息預判宗地或房屋位置，補充開展權籍調查等方式，編制形成唯一的不動產單元代碼。

四、公示權屬調查結果。

縣級以上地方人民政府統一組織的宅基地、集體建設用地和房屋首次登記，權屬調查成果要在本集體經濟組織范圍內公示。開展農村房地一體權籍調查時，不動產登記機構(國土資源主管部門)應將宅基地、集體建設用地和房屋的權屬調查結果送達農村集體經濟組織，并要求在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權屬調查結果。對于外出務工人員較多的地區，可通過電話、微信等方式將權屬調查結果告知權利人及利害關系人。

五、結合實際依法處理“一戶多宅”問題。

宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規劃，經本農民集體同意并公告無異議的，可按規定補辦有關用地手續后，依法予以確權登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

六、分階段依法處理宅基地超面積問題。

農民集體成員經過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續建房占用宅基地的，按以下規定處理：1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，農民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當地規定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農民集體成員建房占用的宅基地，超過當地規定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規定處理的結果予以確權登記。1987年《土地管理法》實施后，農民集體成員建房占用的宅基地，符合規劃但超過當地面積標準的，在補辦相關用地手續后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

歷史上接受轉讓、贈與房屋占用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。

七、依法確定非本農民集體成員合法取得的宅基地使用權。

非本農民集體成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

1982年《村鎮建房用地管理條例》實施前，非農業戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。1982年《村鎮建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農業戶口居民(含華僑)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

八、依法維護農村婦女和進城落戶農民的宅基地權益。

農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

九、分階段依法確定集體建設用地使用權。

1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉(鎮)村公益事業和公共設施，經所在鄉(鎮)人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設用地使用權。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在農民集體同意，報鄉(鎮)人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施后，鄉(鎮)村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設用地使用權。

十、規范沒有土地權屬來源材料的宅基地、集體建設用地確權登記程序。 對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在農民集體同意，并公告30天無異議，經鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準，予以確權登記。