南京市城市房屋拆遷管理辦法
政府令第227號
（2003年12月29日發布，2010年12月1日修訂）
第一章總則
第一條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條在本市城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷（含根據規劃要求搬遷被拆遷人、房屋承租人，保留其房屋的），需要對被拆遷人、房屋承租人貨幣補償或者產權調換的，適用本辦法。
第三條房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。
第四條拆遷人應當依照本辦法的規定，對被拆遷人、房屋承租人給予貨幣補償或者產權調換；被拆遷人、房屋承租人應當在搬遷期限內完成搬遷。
本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。
本辦法所稱房屋承租人，是指與被拆遷人具有合法租賃關系的單位或者個人。
第五條南京市住房和城鄉建設委員會（以下稱市房屋拆遷管理部門）負責本市城市房屋拆遷的監督管理工作，其所屬的房屋拆遷管理機構負責城市房屋拆遷管理的日常工作。
其他有關的行政管理部門應當按照各自職責，協同實施本辦法。
第二章拆遷管理
第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。
第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向市房屋拆遷管理部門提交下列材料：
（一）建設項目批準文件；
（二）建設用地規劃許可證；
（三）國有土地使用權批準文件；
（四）拆遷計劃和拆遷方案；
（五）由辦理存款業務的金融機構出具的已專項收存申請人拆遷補償資金的證明，以及價值不低于拆遷補償資金總額10%的產權調換房源證明（兩項證明價值之和為拆遷補償資金總額）。
前款第（四）項中的內容包括：確切的拆遷范圍、被拆遷房屋狀況（用途、面積、權屬）、拆遷實施單位及其相應數量的工作人員名單、補償方案（拆遷補償概算資金、產權調換房源、過渡用房或者其他臨時過渡措施）、拆遷的方式和期限、房屋拆除方案（含安全防護和環保措施）。
政府實施凈地出讓或土地儲備需要拆遷房屋的，申請人應當提交市人民政府有關同意出讓或者儲備的批準文件，可以免交本條第一款第（一）項、第（二）項、第（三）項的材料。
市房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。
第八條市房屋拆遷管理部門在頒發房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷實施單位、項目內容、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以拆遷公告的形式予以公布。
拆遷期限自拆遷公告發布之日起的第15日開始計算。房屋拆除工程應當自拆遷公告發布之日起的第30日后實施。
市房屋拆遷管理部門應當公開拆遷政策和辦事程序，并做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。
第九條市房屋拆遷管理部門應當會同有關部門建立、健全公示制度、信訪接待制度、責任承諾制度、舉報制度、監管制度、責任追究制度。
第十條拆遷人應當在拆遷現場公示房屋拆遷許可證、拆遷政策、拆遷補償補助標準、產權調換房源、拆遷工作流程、拆遷實施單位和評估單位名稱及其工作人員名單等事項，并向被拆遷人、房屋承租人做好拆遷政策的宣傳、解釋工作。
拆遷期限內，拆遷人不得改變尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。
第十一條拆遷人應當在房屋拆遷許可證載明的拆遷范圍和拆遷期限內實施房屋拆遷。
拆遷人不得擅自擴大或者縮小拆遷范圍；確需變更的，應當重新辦理房屋拆遷許可手續。
需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向市房屋拆遷管理部門提出延期申請；市房屋拆遷管理部門應當自收到延期申請之日起的10日內給予書面答復。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
市房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。
委托實施拆遷的，可以通過招投標的方式確定受托單位。市房屋拆遷管理部門負責對招投標實施監督管理。
拆遷人委托拆遷，應當向被委托的拆遷實施單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。委托或者變更委托的，應當自拆遷委托合同訂立或者變更之日起的15日內，將拆遷委托合同報市房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷實施單位不得轉讓拆遷業務。
第十三條市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷工作人員的監督管理，對從事拆遷工作的人員進行有關法律和業務知識的培訓、考核；經考核合格的，發給拆遷上崗證。
拆遷工作人員應當持證上崗；未持證上崗的，被拆遷人、房屋承租人有權拒絕與其協商。
第十四條規劃部門核發建設用地規劃許可證后，對涉及拆遷的用地紅線圖應當進行公示。
市房屋拆遷管理部門應當根據建設單位的申請，書面通知建設、國土、房產、工商、公安、所在街道辦事處等有關部門和單位，暫停辦理擬拆遷范圍內的建設工程規劃許可證、土地使用權證、房屋析產或者交易、工商營業執照、戶口遷入等手續，并告知擬拆遷范圍內的居民和單位。暫停期限最長不得超過1年；經市房屋拆遷管理部門批準延長暫停期限的，延長期限不得超過1年。在暫停期限內取得房屋拆遷許可證的，暫停期限順延至拆遷期限屆滿日；拆遷期限屆滿仍未實施拆遷的，暫停期限終止。
在暫停期限內因辦理相關手續，導致貨幣補償金額增加的，增加的部分，不予補償。
第十五條拆遷當事人應當依照本辦法的規定，就補償方式、搬遷期限、補償金額或者產權調換的房屋、搬遷過渡方式以及過渡期限等事項，訂立拆遷補償協議，并由拆遷人自補償協議訂立之日起的15日內，向市房屋拆遷管理部門備案。
拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償協議。拆遷人不得要求被拆遷人或者房屋承租人先搬遷，后訂立拆遷補償協議。
第十六條拆遷人應當根據拆遷補償協議的約定，向被拆遷人、房屋承租人出具貨幣補償金額專項存款憑證。
被拆遷人、房屋承租人重新購買房屋的，價款中相當于貨幣補償金額的部分免交契稅。
第十七條被拆遷房屋有下列情形之一的，拆遷人應當提出補償方案，報市房屋拆遷管理部門審核同意并向公證機關辦理證據保全后，方可實施拆遷：
（一）產權不明或者產權有糾紛的；
（二）產權人下落不明的。
拆遷由市房產管理部門代管的房屋，拆遷補償協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。
第十八條拆遷設有抵押權的房屋，債務人自拆遷補償協議訂立之日起的30日內，不能提前清償或者抵押人不能變更抵押財產的，拆遷人應當依法將相當于債權擔保部分的貨幣補償金額向公證機關提存。
抵押人選擇產權調換的，調換的房屋為抵押財產。
拆遷設有典權的房屋，應當先依法清典。
第十九條拆遷補償協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以根據約定向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。
第二十條拆遷軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡、郵政設施、文化設施以及用于公益事業的非生產經營性房屋及附屬設施的，拆遷人應當按照有關法律、法規的規定辦理。
拆遷中、小學校舍或者幼兒園應當征得教育行政主管部門認可，并按照規劃要求建設新校舍、幼兒園。
拆遷政府撥借房產、宗教房產、政府代管的私有房產，補償辦法由市房屋拆遷管理部門另行制定。
第二十一條被拆遷人、房屋承租人憑拆遷補償協議或者裁決書等生效的法律文書向公安、郵政、電信、公用事業、民政、勞動社會保障、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件傳遞、電話遷移、供水、供電、低保、勞動和社會保險以及轉學、轉托等手續，相關部門或者單位應當依法按照有關規定辦理。
拆遷涉及的中、小學生，可以在原學校或者現居住地學校就讀，學校不得收取擇校費或以非本學區學生為由收取其他費用。
第二十二條轉讓尚未完成拆遷補償的建設項目，應當經市房屋拆遷管理部門同意，原拆遷人的權利、義務隨之轉移給受讓人。原拆遷人和受讓人應當書面通知被拆遷人、房屋承租人，并自轉讓合同簽訂之日起的30日內予以公告。
第二十三條用于房屋拆遷補償的資金，在房屋拆遷補償完成之前不得挪作他用。市房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償資金使用的監督。
第二十四條拆遷人應當與房屋拆除施工企業訂立房屋拆除委托合同，并自房屋拆除委托合同訂立的15日內，報市房屋拆遷管理部門備案。
房屋拆除應當由具有建筑施工企業資質證書、具備保證安全條件的企業承擔。施工企業應當編制拆除方案，確保房屋拆除中的人身、財產安全。施工企業負責人對拆除施工安全負責。
第二十五條市房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章拆遷補償
第二十六條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本辦法另有規定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十七條貨幣補償金額應當根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價（指每平方米建筑面積的價格，下同）和被拆遷房屋的建筑面積確定。對大于房屋建筑面積的土地使用面積也應進行評估，并計入貨幣補償金額。
房地產市場評估單價的確定，應當綜合考慮被拆遷房屋所在區位級別、用途、建筑結構、成新、樓層、朝向等因素。
被拆遷房屋的建筑面積以房屋所有權證或者其他合法房產憑證的記載為準。土地使用面積以土地使用權證或者其他合法土地使用憑證的記載為準。
房屋拆遷區位級別由市人民政府另行制定公布。
被拆遷房屋內裝飾裝修的補償應當結合裝潢材料的價格、折舊年限等因素另行評估。
住宅房屋符合下列情形的，補償金額的計算分別為：
（一）房地產市場評估單價低于所在區位級別拆遷保障單價的，按照拆遷保障單價計算；
（二）被拆遷人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補償金額低于本市當年最小戶型標準的經濟適用住房總價的（以一個房屋所有權證或者其他合法房產憑證為準），拆遷人應當按照該總價對被拆遷人予以補償。
拆遷保障單價，由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門制定，每年公布。
第二十八條經市規劃主管部門批準新建的住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿5年被拆遷的，拆遷人應當按照下列規定另行增加貨幣補償金額：
（一）在1年以內的，增加20%；
（二）超過1年、在2年以內的，增加18%；
（三）超過2年、在3年以內的，增加17%；
（四）超過3年、在4年以內的，增加16%；
（五）超過4年、不滿5年的，增加15%。
第二十九條拆遷人提供的產權調換房屋，應當符合下列規定：
（一）符合國家質量安全標準；
（二）產權清晰且無權利限制；
（三）建筑面積不小于被拆遷房屋建筑面積，且價值相當，但當事人另有約定的，從其約定。
第三十條被拆遷人按照本辦法規定選擇產權調換的，拆遷人應當提供兩處不同地點的房屋供被拆遷人選擇。
實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法的規定計算被拆遷房屋的貨幣補償金額和所調換房屋的價款。貨幣補償金額與所調換房屋的價款有差價的，結清差價后給予產權調換。
因租賃雙方對解除租賃關系達不成協議而實行產權調換的，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第三十一條實行產權調換的，拆遷過渡期限自被拆遷人或者房屋承租人騰空房屋之日起，一般不超過十八個月。
拆遷人不能履行過渡期限約定的，從逾期之月起，應當增付過渡補助費。
實行貨幣補償的，由拆遷人支付一次性過渡補助費。
第三十二條被拆遷人或者房屋承租人符合購買中低價商品房、經濟適用住房或者承租廉租房條件的，可以優先購買或者承租。
第三十三條拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
第三十四條拆遷租賃房屋，除本辦法第三十五條、第三十六條、第三十七條規定的情形外，拆遷人應當根據租賃雙方有關處置租賃關系所約定的方式，支付貨幣補償金額或者實行產權調換。
第三十五條拆遷執行政府規定租金標準的公有住宅房屋，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償金額分配比例的，從其約定。
第三十六條拆遷執行政府規定租金標準的公有非住宅房屋，租賃雙方選擇貨幣補償但未約定分配比例的，拆遷人按照下列比例分別支付貨幣補償金額：
（一）租賃合同期限內實際使用在1年以內的，被拆遷人100%；
（二）租賃合同期限內實際使用超過1年、在2年以內的，被拆遷人90%，房屋承租人10%；
（三）租賃合同期限內實際使用超過2年、在5年以內的，被拆遷人80%，房屋承租人20%；
（四）租賃合同期限內實際使用超過5年、在10年以內的，被拆遷人60%，房屋承租人40%；
（五）租賃合同期限內實際使用超過10年、在15年以內的，被拆遷人50%，房屋承租人50%；
（六）租賃合同期限內實際使用超過15年的，被拆遷人40%，房屋承租人60%。
第三十七條拆遷私有出租房屋，因國家有關私房改造政策形成租賃關系的，應當實行貨幣補償。拆遷人按照住宅房屋計算貨幣補償金額支付給被拆遷人；同時，按照該金額的90%對原房屋承租人給予補償。
因房屋承租人改變房屋用途增加的貨幣補償金額部分，租賃雙方未約定分配比例的，被拆遷人與房屋承租人各得50%。
第三十八條拆除違法建筑、超過批準使用期限的臨時建筑，不予補償。
拆除未超過批準期限的臨時建筑，拆遷人按照其建筑材料價值，結合剩余期限給予補償。
第三十九條有下列情形之一的，應當實行產權調換：
（一）租賃雙方對解除租賃關系達不成協議的；
（二）產權共有人之間就拆遷補償達不成一致，而導致拆遷人與被拆遷人達不成協議的；
（三）房屋所有權人死亡，繼承人之間就拆遷補償達不成一致或者繼承人范圍未明確，而導致拆遷人與被拆遷人達不成協議的。
第四十條改變住宅房屋用途的被拆遷人選擇產權調換的，拆遷人可以提供住宅房屋實行產權調換。
第四十一條拆遷人與被拆遷人僅就產權調換的房屋達不成協議，而被拆遷人既不選擇拆遷人提供的房屋，又未在拆遷人提供房源之日起30日內自行選定產權調換房屋的，可以對被拆遷人實行貨幣補償。
第四十二條拆遷人應當向實際使用住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人，支付搬遷補助費和過渡補助費。
拆遷人應當將被拆遷房屋內的電話、空調、有線電視等設施、設備的遷移費以及民用管道燃氣設施工程安裝費，支付給其所有人。
對積極配合拆遷的被拆遷人或者房屋承租人，拆遷人可給予提前搬家獎勵。
房屋拆遷補助價格、獎勵標準,由市價格主管部門會同市房屋拆遷管理部門制定并定期公布。
第四十三條拆遷生產用房，對其設備的拆除、安裝和搬運費用，拆遷人應當給予不超過貨幣補償金額1%的補償；對其他非住宅房屋的設施搬運費用，給予不超過貨幣補償金額0.5%的補償。
第四十四條拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當對營業用房給予不超過貨幣補償金額3%的補償；對非營業用房給予不超過1%的補償。
第四章拆遷評估
第四十五條拆遷評估，應當由具有省級以上建設行政主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構（簡稱拆遷評估機構）進行。
市房屋拆遷管理部門應當每年向社會公布拆遷評估機構的名錄，供拆遷人、被拆遷人選擇。
房屋拆遷評估技術規范、房屋拆遷評估管理規定，由市房屋拆遷管理部門另行制定。
第四十六條拆遷人與被拆遷人應當共同選定一家拆遷評估機構；拆遷人和被拆遷人不能共同選定的，由市房屋拆遷管理部門組織抽簽確定。市房屋拆遷管理部門應當在抽簽前3日內在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
按照前款規定確定拆遷評估機構后，拆遷人應當與其訂立拆遷評估委托合同，并自拆遷評估委托合同訂立之日起的15日內，報市房屋拆遷管理部門備案。
被拆遷房屋與產權調換房屋由同一家拆遷評估機構采用相同方法和標準進行評估。評估費用，由拆遷人承擔。
第四十七條被拆遷人或者經產權人同意后房屋承租人將住宅房屋用于經營，取得工商營業執照，已持續經營1年以上的，應當根據其經營情況、經營年限、納稅等情況參照營業用房或者非營業用房進行評估。
第四十八條拆遷人應當自評估結束后的5日內在拆遷地點公布評估結果，并將評估結果送達被拆遷人、房屋承租人。
第四十九條拆遷當事人對評估結果有異議的，可以在評估結果送達之日起的5個工作日內要求拆遷評估機構作出解釋、說明。拆遷評估機構應當在5個工作日內作出書面解釋、說明。經解釋、說明仍有異議的拆遷當事人，可以委托其他拆遷評估機構重新評估。自接到書面解釋、說明之日起的5個工作日內，拆遷當事人未委托拆遷評估機構重新評估的，可以按照已送達的評估結果確定被拆遷房屋的補償金額或產權調換的價款。
重新評估結果與原評估結果的差異在允許誤差范圍之內的，原評估結果有效，重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果的差異超出允許誤差范圍的，由市房屋拆遷管理部門在專家庫中抽簽選定3名以上專家進行鑒定；重新評估和鑒定費用由未被采用評估結果的評估機構及其委托人共同承擔。
第五章拆遷裁決
第五十條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償協議的，經當事人申請，由市房屋拆遷管理部門裁決。市房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起的30日內作出。
第五十一條有下列情形之一的，申請不予受理：
（一）人民法院或者仲裁機構已經受理的；
（二）拆遷當事人達成拆遷補償協議后發生合同糾紛的；
（三）裁決作出后，當事人就同一糾紛再次申請的；
（四）已超過拆遷期限的；
（五）申請人為拆遷人，因其未履行告知拆遷補償相關事項等義務而引發爭議的；
（六）拆遷當事人在拆遷范圍以外與他人發生的權益糾紛；
（七）不符合本辦法第五十條規定的其他情形。
第五十二條裁決受理后，有下列情形之一的，可以中止裁決審理：
（一）一方當事人死亡，需要等待繼承人表明是否參加裁決的；
（二）一方當事人喪失民事行為能力，尚未確定法定代理人的；
（三）裁決必須依據的民事法律關系尚未確定的；
（四）需要補充的證據材料足以影響裁決結果的；
（五）當事人有正當理由向裁決機關申請中止的其他情形。
中止情形消除后，應當恢復裁決審理。
第五十三條在裁決審理中，當事人均有調解意向的，裁決機關應當組織當事人進行調解。
經調解，申請人與被申請人達成拆遷補償協議的，由裁決機關終結裁決；調解不成的，裁決機關應當及時作出裁決。
第五十四條當事人經兩次書面通知仍不參加裁決審理的，裁決機關可以缺席裁決。
第五十五條當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起的3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法的規定已對被拆遷人或者房屋承租人給予貨幣補償或者提供產權調換房屋、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。
拆遷人提供周轉用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當自獲得貨幣補償金額或者產權調換房屋之日起的3個月內，騰退周轉用房。
第五十六條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由被拆遷房屋所在地的區人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由裁決機關依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。
第六章罰則
第五十七條對違反本辦法規定的行為，國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》和其他法律、法規有處罰規定的，按照其規定執行。
第五十八條拆遷人違反本辦法的規定，抽逃拆遷補償資金的，由市房屋拆遷管理部門或者其委托的機構責令改正，給予警告，可以并處3千元以上1萬元以下的罰款；有違法所得的，處以3萬元以下罰款。
第五十九條拆遷評估機構與拆遷當事人相互串通，故意壓低或者抬高評估價格的，評估結果無效，并由市房屋拆遷管理部門或者其委托的機構處以5千元以上5萬元以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節嚴重的，暫停直至取消評估資質；構成犯罪的，依法追究刑事責任。給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十條拆遷人委托不具備建筑施工企業資質證書的企業承擔房屋拆除施工的，由市房屋拆遷管理部門或者其委托的機構責令改正，給予警告，并處以3千元以上1萬元以下的罰款。
第六十一條房屋拆遷一方當事人脅迫、侮辱、毆打另一方當事人，妨礙拆遷工作順利進行的，由公安機關予以治安處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第六十二條市房屋拆遷管理部門違反本辦法規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失、構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第六十三條在職職工因房屋拆遷搬家，憑拆遷人出具的證明，所在單位可給予兩天假期。
第六十四條南京市房產管理局可以依據本辦法制定實施細則。
第六十五條溧水縣、高淳縣以及江寧區、浦口區、六合區人民政府，可以參照本辦法，制定本轄區內房屋拆遷實施辦法，并報市人民政府備案。
第六十六條征用集體土地（含征地撤組后剩余土地）的房屋拆遷，其補償辦法由市人民政府另行制定。
第六十七條本辦法所稱“以內”、“以上”、“不超過”、“不小于”均含本數。
第六十八條本辦法自2004年2月1日起施行。南京市人民政府2001年12月30日發布的《南京市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。
