根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

（一）業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生糾紛可以找哪個(gè)部門投訴？

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條規(guī)定，縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

1、可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局物業(yè)管理處進(jìn)行投訴，這個(gè)部門是物業(yè)行業(yè)主管部門；

2、投訴前做好相應(yīng)工作。盡量不要采取口頭投訴的方式，盡量以書面方式提交；

3、提交前看看您與物業(yè)公司簽署的物業(yè)管理協(xié)議中，物業(yè)公司未盡到職責(zé)的地方是哪些，證據(jù)要充分完整。

（二）物業(yè)亂收費(fèi)可以找哪個(gè)部門投訴？

業(yè)主大會(huì)成立前，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)評(píng)定的物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)和政府指導(dǎo)價(jià)確定。

1，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。

2，逐步建立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司協(xié)商確定、質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)化價(jià)格機(jī)制。

3，關(guān)于物業(yè)管理方面亂收費(fèi)的問題住戶可直接向市、區(qū)物價(jià)部門進(jìn)行反映。

（三）物業(yè)斷水?dāng)嚯娍梢哉夷膫�(gè)部門投訴？

物業(yè)斷水?dāng)嚯娤祵龠`法行為。

1、法律沒有授權(quán)。《物也管理?xiàng)l例》第四十四條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

可見，物業(yè)公司只是接受委托收取水電等費(fèi)用。在業(yè)主未繳水費(fèi)、電費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司可以根據(jù)供水、供電等單位的授權(quán)停止對(duì)業(yè)主的水電供應(yīng)。但僅限于業(yè)主未繳水電費(fèi)的情況，于物業(yè)費(fèi)繳納與否無關(guān)。

2、合同相對(duì)性原則。給業(yè)主供水供電的相對(duì)人應(yīng)該是供水公司或供電公司 ，根據(jù)合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有拒絕履行供水供電的義務(wù)，即停水停電的權(quán)利。享有停水停電的權(quán)利人是供水供電人，而非物業(yè)公司。

如果物業(yè)公司用停水、停電的手段來威脅業(yè)主，業(yè)主可以去相關(guān)的自來水公司、供電公司反映情況，也可以去縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門投訴。對(duì)由于停水、停電直接造成的財(cái)產(chǎn)損失，還有權(quán)依法向人民法院起訴。

（四）電梯問題可以找哪個(gè)部門投訴？

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例 》第三十九條的規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)公司有權(quán)選擇符合國家規(guī)定具有資質(zhì)的電梯維修保養(yǎng)公司從事電梯的日常維護(hù)工作。

然而，住宅小區(qū)物業(yè)公司由于其本身也是業(yè)主所聘用的。因此，在對(duì)電梯維修保養(yǎng)公司的選擇上一方面要考慮業(yè)主服務(wù)的要求，另一方面，從自身經(jīng)營角度又必須兼顧聘用電梯維修保養(yǎng)公司成本的問題。而這兩方面本身又存在不可調(diào)和的矛盾。

一般電梯都有專業(yè)的電梯維保公司維修。物業(yè)有義務(wù)通知維保人員及時(shí)修理。如果物業(yè)長時(shí)間不能恢復(fù)電梯正常運(yùn)行，造成業(yè)主的不方便，可以先告訴他們，而后可以找兩個(gè)部門來解決：

1、找房管部門物業(yè)科投訴；

2、電梯質(zhì)量問題，到技術(shù)監(jiān)督局投訴或者立即撥打12365熱線進(jìn)行舉報(bào)投訴。

（五）小區(qū)物業(yè)占用公共綠化地建停車位，如何維權(quán)，向什么部門投訴？

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：

1. 小區(qū)物業(yè)公司改公共綠化做車位的，施工前需報(bào)相關(guān)園林綠化部門和房地產(chǎn)公司審批，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自更改公共綠化設(shè)施；

2. 改造前須通告所有業(yè)主， 并經(jīng)2/3以上業(yè)主同意并簽字后才能按照相關(guān)規(guī)定或計(jì)劃施工。

而且，改造后物業(yè)須向全體業(yè)主無償公共開放。若采用收費(fèi)制，停車位收費(fèi)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司可以代收代繳，所有收費(fèi)需平均返還給每位業(yè)主，或抵扣每位業(yè)主相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。其中，物業(yè)公司可與業(yè)主委員會(huì)協(xié)定提取一定的車位管理費(fèi)。

如遇以上違規(guī)行為，業(yè)主可舉報(bào)至房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處，也可向相關(guān)園林綠化部門反應(yīng)。

（六）如果物業(yè)公司的服務(wù)不能讓業(yè)主滿意，業(yè)主投訴物業(yè)效果也不理想，怎么辦？

根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以解聘物業(yè)公司。

但在現(xiàn)實(shí)操作中，真是請(qǐng)神容易送神難，要想換一家物業(yè)公司，難于上青天。暴露的這些關(guān)于物業(yè)方面“業(yè)主自治”問題，凸顯我們的立法體系還有待于進(jìn)一步完善，以便能夠更好地維護(hù)業(yè)主權(quán)益。