在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買賣過(guò)程中，除了買賣雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于哈爾濱二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，哈爾濱二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。

辦理二手房買賣流程

一、需要提交的材料。

1、登記申請(qǐng)書(shū)原件(受理窗口提供)。

2、申請(qǐng)人身份證明。

3、房屋所有權(quán)證原件。

4、網(wǎng)上簽約的北京市存量房買賣合同原件。

5、買賣雙方當(dāng)事人約定通過(guò)專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件;買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件。

6、契稅完稅或減免稅憑證原件。

7、房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份。

8、其他資料：

(1)住宅類房屋買賣的，還需提供購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件。

(2)央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單》原件。

(3)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購(gòu)房人的證明原件;滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開(kāi)具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明。

(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明。

(5)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件。

(6)國(guó)有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)。

(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。

(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。

二、委托辦理的證明材料提交。

1、委托代理人登記的，提交授權(quán)委托書(shū)原件、委托人身份證明、受托人身份證明;授權(quán)委托書(shū)中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確;授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的，可不再核對(duì)委托人的身份證明原件;

2、轉(zhuǎn)讓為自然人的，委托書(shū)應(yīng)公證;

3、境外法人、其他組織、個(gè)人的委托書(shū)、有關(guān)登記材料應(yīng)公證。香港出具的公證書(shū)，應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司 加蓋轉(zhuǎn)遞專用章;臺(tái)灣出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者北京市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn);外國(guó)申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公 證。在外國(guó)公證的證明文件，需要中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;與中國(guó)沒(méi)有外交關(guān)系的國(guó)家，由該國(guó)和中國(guó)都有外交關(guān)系的第三國(guó)的中國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;

4、無(wú)(限制)民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿(未成年人)、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件;

5、因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證原件;

6、當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書(shū)原件;

7、登記申請(qǐng)材料是外文的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件;

8、出賣房屋的單位和個(gè)人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

三、二手房買賣的具體流程。

1、買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付;

2、買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案;

3、買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。

4、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù);

5、買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個(gè)工作日左右;

6、買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右;

7、買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日;

8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右;

9、買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買方領(lǐng)鑰匙。

1、契稅(買方支付)

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋買賣要向國(guó)家繳納契稅，無(wú)論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價(jià)的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策，購(gòu)房者的購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房單價(jià)、購(gòu)房面積、是否第1次購(gòu)房等因素來(lái)確定；非住宅類房屋按計(jì)稅參考價(jià)的3%交納。

自2010年10月1日起執(zhí)行的契稅優(yōu)惠政策的通知規(guī)定，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。一次購(gòu)房90平米以下按1%稅率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購(gòu)房都是3%，不分面積。

2、營(yíng)業(yè)稅(買方支付)

此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營(yíng)業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。個(gè)人購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的普通住宅對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，具體如下：

房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140?以上的需要繳納總房?jī)r(jià)的5.6%；

房產(chǎn)證未滿2年的，并且面積在140?以下的需要繳納差額的5.6%；

房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140?以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%；

房產(chǎn)證滿2年的，并且面積在140?以下的免交。

3、個(gè)稅(買方支付)

核定征收方式：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(或1.5%、3%)，我市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。

4、印花稅(買賣雙方各0.05%)

印花稅是針對(duì)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費(fèi)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購(gòu)房者應(yīng)納稅額為計(jì)稅價(jià)格×0.05%的數(shù)值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。二級(jí)轉(zhuǎn)移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增值稅：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納或辦理核實(shí)手續(xù)后由登記中心代征。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。我市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。

6、登記費(fèi)

其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為住房與非住房。個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi)和《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)。

7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)

新建商品房的房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況的房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。

8、傭金

成交價(jià)3%，交易雙方各付一半。

9、貼花：5元/套

如果購(gòu)房時(shí)需要按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用：

10、評(píng)估費(fèi)

評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。

11、抵押登記費(fèi)

個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元；非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元

12、委托公證費(fèi)

如果購(gòu)房需要辦理公證，那么則要交納一定比例的公證費(fèi)，公證費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般為300元/二本公證書(shū)，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會(huì)產(chǎn)生如下費(fèi)用：

13、贖樓擔(dān)保費(fèi)

費(fèi)用計(jì)算??業(yè)主欠款×1%。期限為3個(gè)月，最低收費(fèi)2000元。

14、贖樓罰息

不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取

15、贖樓短期借款利息

一般1個(gè)月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1

16、買賣合同公證費(fèi)

由公證機(jī)關(guān)向涉外方收取，征收標(biāo)準(zhǔn)：

過(guò)戶價(jià)×0.003%(過(guò)戶價(jià)<50萬(wàn))

過(guò)戶價(jià)×0.0025+250(50萬(wàn)<過(guò)戶價(jià)≤500萬(wàn))

過(guò)戶價(jià)×0.002+2750(500萬(wàn)<過(guò)戶價(jià)≤1000萬(wàn))

17、抵押合同公證費(fèi)

買方涉外并需要貸款時(shí)，由公證處向涉外方收取的服務(wù)費(fèi)。

1、個(gè)人所得稅納稅人:賣方。個(gè)人所得稅征收標(biāo)準(zhǔn):=住房?jī)r(jià)格20%-1%或免征的區(qū)別:房產(chǎn)證日期(營(yíng)業(yè)稅發(fā)票付款)的五年,是唯一的家庭住房。2,契稅付款:買方。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn):(1)唯一住房平均的房子,家庭,家庭面積90平方米,房子的契稅是1%,90平方米的<<跨度=""比;模型面積144平方米,房子的契稅稅率為1.5%,戶型面積比;144平方米,房子的契稅為3%。

(2)不是一個(gè)普通的住房,不是唯一的家庭住房、商業(yè)投資屬性(如商店、寫字樓、商務(wù)公寓),認(rèn)為責(zé)任是房間總數(shù)的3%。免征:3號(hào),業(yè)務(wù)納稅人:賣方。征收標(biāo)準(zhǔn):(1)產(chǎn)權(quán)在2年,營(yíng)業(yè)稅5.6%的貸款。(2)房產(chǎn)證滿兩年,面積大于144,支付5.6%的房產(chǎn)交易利潤(rùn);占地144或更少的豁免。

免征:房產(chǎn)證2年,占地面積144或更少。4,印花稅付款:買家和賣家。價(jià)格計(jì)算方法:印花稅=x0.05%的稅征收標(biāo)準(zhǔn):0.05%。免征:個(gè)人銷售或購(gòu)買住房免征印花稅。5、土地增值稅計(jì)算方法:土地增值稅應(yīng)納稅額=價(jià)格批準(zhǔn)稅收征稅率。征收標(biāo)準(zhǔn):商店、辦公樓、酒店是10%,其他非住宅房地產(chǎn)是5%。有不同的標(biāo)準(zhǔn)之間的差異(市)免征:個(gè)人住房銷售暫停土地增值稅。