隨著6月畢業(yè)季的到來，又有一大批畢業(yè)生擁向住房租賃市場，這意味著一年中第二個租房旺季開始了。6月3日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》)，稅收減免、允許“商改住”等成為熱議話題。
此次出臺的《意見》，除了鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務(wù)、允許改建商業(yè)用房用于租賃居住，還提出落實提取住房公積金支付房租政策、給予出租房屋的企業(yè)和個人稅收優(yōu)惠等。
如落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。
不過記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，我市目前多數(shù)房源出租并沒有按照規(guī)定辦理租賃登記手續(xù)。“實際上，出租交易中的征稅操作難度很大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。”有中介機構(gòu)工作人員透露，在他們經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，出租雙方包括中介本身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。所以對于《意見》 的出臺，錫城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認為對當(dāng)前租賃市場影響不大，要真正落到實處，還有一段時間，但不排除將來加強對這方面管理的可能性。
《意見》 還指出，鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)，并允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是對商業(yè)地產(chǎn)去庫存的一大利好趨勢。
無錫純住宅目前去庫存成效明顯，截至5月底，全市住宅庫存消化周期已降至9個月。然而，商業(yè)地塊的庫存量依舊高企。“如今，‘商’ 改‘住’的意見出臺，意味著去量的路子在放開。”錫城一家房產(chǎn)策劃公司的負責(zé)人告訴記者，與商品住宅相比，無錫的商業(yè)樓盤銷售情況并不是特別理想，仍然存在較長的庫存去化周期。允許“商改住”，將為盤活商業(yè)物業(yè)帶來機會。但與此同時，在外來轉(zhuǎn)移人口很有限的情況下，這個政策對市場暫時也很難掀起太大的波瀾。因此，對于該《意見》 的出臺，業(yè)內(nèi)普遍予以肯定，但也希望有更多針對性的政策落地。
國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見
國辦發(fā)〔2016〕39號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：
實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
(一)指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認真落實國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
(二)發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
二、培育市場供應(yīng)主體
(三)發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2015〕85號)有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
(四)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
(五)規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。
(六)支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。
三、鼓勵住房租賃消費
(七)完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
(八)明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。
四、完善公共租賃住房
(九)推進公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標(biāo)準(zhǔn)。
(十)提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。
五、支持租賃住房建設(shè)
(十一)鼓勵新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。
(十二)允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
六、加大政策支持力度
(十三)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3 萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。
(十四)提供金融支持。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。
(十五)完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。
七、加強住房租賃監(jiān)管
(十六)健全法規(guī)制度。完善住房租賃法律法規(guī)，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。
(十七)落實地方責(zé)任。省級人民政府要加強本地區(qū)住房租賃市場管理，加強工作指導(dǎo)，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。
(十八)加強行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會同有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。
各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。各地區(qū)要根據(jù)本意見，研究制定具體實施辦法，落實工作責(zé)任，確保各項工作有序推進。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進行督促檢查。
