從中長(zhǎng)期的宏觀趨勢(shì)判斷，“以房養(yǎng)老”得以實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)條件正在逐漸瓦解。對(duì)于投資者而言，最理想的情況是房子特別值錢(qián)，而養(yǎng)老所需的成本比較低。這樣的話，老人領(lǐng)取到的保險(xiǎn)金可以覆蓋很大一部分甚至全部的養(yǎng)老費(fèi)用，真正實(shí)現(xiàn)用房子來(lái)養(yǎng)老。遺憾的是，“房?jī)r(jià)飛漲+廉價(jià)養(yǎng)老”的黃金時(shí)期恐怕都已經(jīng)過(guò)去。隨著中國(guó)長(zhǎng)期潛在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的下降、房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)，以及“土地財(cái)政”的逐漸枯竭，房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升的時(shí)代將很難再現(xiàn)。目前除了一線城市房?jī)r(jià)仍然比較堅(jiān)挺外，二三線城市都已經(jīng)出現(xiàn)了存量過(guò)飽和、房?jī)r(jià)下降等現(xiàn)象。
更加要命的是，中國(guó)人口紅利的消失將導(dǎo)致住房需求和勞動(dòng)力成本形成“兩頭堵”的格局。在走過(guò)劉易斯拐點(diǎn)之后，勞動(dòng)力人口和家庭數(shù)量的降低已經(jīng)形成了長(zhǎng)期趨勢(shì)。簡(jiǎn)單計(jì)算，如果夫妻雙方都是第二代“雙獨(dú)子女”，則他們的家庭只用得上1套房，但他們屆時(shí)可能將擁有雙方父母及祖父母一輩的6套房。與此同時(shí)，隨著勞動(dòng)力越來(lái)越少，中國(guó)將與今日之歐美一樣，人力成本越來(lái)越貴。養(yǎng)老恰恰最需要的不是機(jī)器，而是人，是“伺候人”的人，甚至是專(zhuān)業(yè)的護(hù)理人員。由于長(zhǎng)期以來(lái)傳統(tǒng)觀念的阻礙和培訓(xùn)基礎(chǔ)的缺乏，國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)護(hù)理人才目前就已經(jīng)嚴(yán)重匱乏。北京、上海的資深月嫂月收入已經(jīng)上萬(wàn)，普通的保姆月工資也要3000~6000元不等，在勞動(dòng)力更加短缺的未來(lái)又會(huì)漲到多少錢(qián)呢?當(dāng)然，目前的“單獨(dú)二孩”政策可能會(huì)有一定的緩解作用，但以總需求和勞動(dòng)力供給的同時(shí)減少來(lái)看，房子相對(duì)于寶貴的勞動(dòng)力將越來(lái)越“不值錢(qián)”。這對(duì)“以房養(yǎng)老”無(wú)異于釜底抽薪。換句話說(shuō)，就算當(dāng)前這個(gè)時(shí)點(diǎn)“以房養(yǎng)老”是可行的，未來(lái)也將越來(lái)越不可行。
從微觀上看，此次試點(diǎn)的所謂“抵押住房養(yǎng)老保險(xiǎn)”也仍然是個(gè)空中樓閣。保險(xiǎn)公司要承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)(現(xiàn)在看來(lái)在不少城市是很可能發(fā)生的)和投保人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)(隨著醫(yī)療體制改革推進(jìn)和技術(shù)革新而上升)，還要讓渡房?jī)r(jià)上升的收益。但保險(xiǎn)公司不是慈善機(jī)構(gòu)，它要盈利和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就必然會(huì)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度去做有利于自身的安排。例如把房?jī)r(jià)估值折扣壓低、把每個(gè)月的保險(xiǎn)金壓低，甚至與自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)捆綁銷(xiāo)售，或者與其他保險(xiǎn)產(chǎn)品捆綁銷(xiāo)售，等等。而投資者對(duì)其中復(fù)雜的算法和交易結(jié)構(gòu)是很難做出充分判斷的。所以我們現(xiàn)在看到的是一個(gè)僵持的局面：保險(xiǎn)公司按兵不動(dòng)，或許是在忙著設(shè)計(jì)產(chǎn)品，或許是在進(jìn)一步分析其中的風(fēng)險(xiǎn)。投資者也比較謹(jǐn)慎，生怕一不小心把房子給賠進(jìn)去。
拋開(kāi)具體的保險(xiǎn)產(chǎn)品不提，筆者認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”對(duì)于當(dāng)前的大部分投資者而言是不足取的。從供給端，決策層應(yīng)該鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，加大專(zhuān)業(yè)護(hù)理教育和培訓(xùn)的投入，完善醫(yī)院、康復(fù)中心等機(jī)構(gòu)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)的對(duì)接機(jī)制，提升養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)能力和質(zhì)量，形成機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等多層次、多價(jià)格體系的養(yǎng)老機(jī)制。從需求端，根源在于深化金融體制改革，把監(jiān)管與市場(chǎng)之間的界限劃清，讓投資者有足夠多的投資渠道和投資選擇，改變“要么炒股，要么炒房”的困境。對(duì)于具體的投資者而言，低經(jīng)濟(jì)增速下的投資策略是做好資產(chǎn)配置，千萬(wàn)不要把雞蛋都放在一個(gè)“房”子里。(涂俊)
