二手房交易主要分四種情況：正常過戶、贈與過戶、繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)。各種交易形式所需繳納的稅費(fèi)是不同的。
一、正常過戶
1.增值稅(稅率5%，賣方繳納)
經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，房地產(chǎn)業(yè)全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
3月23日財政部官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅【2016】36號“營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定”：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.個人所得稅(稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣方繳納)
征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個條件：①家庭唯一住宅。②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
3.印花稅(稅率1%，買賣雙方各半)
不過從2009年至今國家暫免征收。
4.契稅(基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5%和1%，買方繳納)
房產(chǎn)契稅征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。
5.其它稅費(fèi)
如交易手續(xù)費(fèi)、房產(chǎn)證和土地證工本費(fèi)、配圖費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)和中介費(fèi)等費(fèi)用根據(jù)房管局政策或市場行情據(jù)實結(jié)算。
二、贈與過戶
免征營業(yè)稅和個人所得稅，不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅。
國家稅務(wù)總局2015年6月29日發(fā)布了關(guān)于簡化個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營業(yè)稅手續(xù)的公告(國家稅務(wù)總局公告2015年第50號)：
個人以離婚財產(chǎn)分割、贈與特定親屬、贈與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，符合《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》(財稅〔2009〕111號)第二條免征營業(yè)稅規(guī)定的，在辦理營業(yè)稅免稅手續(xù)時，無需提供房產(chǎn)所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”。
本公告自2015年7月1日起實施。此前尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行�！秶叶悇�(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕144號)第一條中“屬于其他情況無償贈與不動產(chǎn)的，受贈人應(yīng)當(dāng)提交房產(chǎn)所有人‘贈與公證書’和受贈人‘接受贈與公證書’，或持雙方共同辦理的‘贈與合同公證書’”同時廢止。
三、繼承房產(chǎn)交易過戶和析產(chǎn)都不需繳稅
永城房產(chǎn)超市溫馨提示：以上二手房交易稅費(fèi)計算方式僅供參考(有關(guān)二手房的過戶流程可參照:二手房交易流程過戶及注意事項)。由于各地政策可能不一樣，請以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)。
