論文項目策劃書1

一、項目背景和意義

錦程學校位于昆明市漁戶村，作為城中村，雖然近年來發展較快，但是學校的教學環境仍未得到改善，校區有限，設施十分簡陋。全校共有學生約350人，僅有教師10名，這10名教師肩負起各個學科的教學及校務管理工作。據了解，學校藏書極少，圖書內容的涉及面較窄，無法滿足各個年級同學的認知需求。

在訪談中我們了解到，錦程學校里的孩子們迫切希望能有一間圖書室。學校里的孩子從幼兒園到小學六年級，年齡跨幅較大，需要大量不同的合適書籍，如幼兒讀物、課外輔導類、科普類、文藝類。因此，為了滿足錦程學校孩子們當前的愿望，我們將為其籌建一間圖書室。

在今年的兩會期間，政府工作報告中明確指出：促進義務教育均衡發展，加強義務教育階段學校標準化建設，公共資源配置重點向農村和城市薄弱學校傾斜，以流入地政府和公辦學校為主，切實保障農民工隨遷子女平等接受義務教育。作為一個擁有數千年歷史的文化大國，孩子缺乏可以閱覽的書籍是十分可悲可嘆的，“百年大計，教育為本”，大力發展教育乃強國之基，立國之本。為了豐富錦程學校學生們的課余文化生活，本著“立一等品格，求一等學識，成一等事業”的校訓及“助人自助，自助助人”的社會工作專業理念，籌建一間圖書室，給孩子們提供一個閱覽和學習交流的場所，使他們在課外也能豐富自己的文化知識。本著社會工作的專業精神，我們將盡自己的一份綿薄之力。

二、項目的目標

（一）為錦程學校籌建一間圖書室。

（二）給錦程學校的孩子們提供一個閱讀和學習交流的場所。

（三）許多同學、老師的書籍在閱覽過后便束之高閣。捐贈書籍不僅使書籍得到循環利用，更是一種環保的體現。

（四）借助本次項目活動的機會，鍛煉、培養我們的實務、溝通、團隊協作能力。

（五）讓更多的人關注到類似錦程學校這樣教育資源缺乏和設施不完善的學校。呼吁更多社會資源的支持和幫助。

三、項目活動內容及執行計劃

本項目共分為四階段進行。

第一階段，物資籌備（4月7日-4月13日）：

與錦程學校取得聯系，確保該單位同意本項目的開展。

請錦程學校為新圖書室的相關事宜做準備。（注：主要包括書架、書桌、椅子的準備，準備一間空閑教室作為圖書室。）

由專人負責購買宣傳所需一切物資。

聯系昆明市其他公辦小學、圖書經貿公司，尋求合作。

向學院申請宣傳所需地點、桌椅、帳篷、展板、橫幅懸掛地點。

拍攝錦程學校照片并進行沖印，粘貼在宣傳展板上。

制作繪畫宣傳海報，并粘貼在學院內的醒目位置。

鼓勵錦程學校的學生為自己的新圖書室捐贈書籍。

在學院指定位置安排圖書征集點，并以此做相應宣傳。

安排人員輪流進行值班，確保物資征集的持續性。

安排人員在合作單位進行募捐。

所有參與捐贈的同學、老師，可簽字留念，邀請參加落成典禮。

對所獲得的物資進行相應的登記造冊。

如有需要，對書籍進行必要的購買及交換。

與昆明市的社會企業進行合作。

第三階段，項目進行（4月28日）：

將前期所籌備的圖書運往錦程學校。

幫助錦程學校布置新圖書室。

將圖書資料、管理方法交與錦程學校。

新圖書室落成典禮。

攝影留念。

第四階段，項目后期

圖書室建成之后每隔一段時間要對其進行項目評估以便及時做出修正。

招募到的志愿者可以經常到圖書室幫助孩子們提高學習成績，交流讀書心得。

志愿者協助學校老師管理圖書室；維持圖書室秩序；保持環境整潔。

幫助錦程學校建立圖書室管理制度，幫助其進行自我管理。

四、項目預期效果

（一）學院各個專業能積極為錦程學校捐獻書籍，同時也能招募到一批固定的志愿者。

（二）使越來越多的人能夠關心、關注到落后地區的教育問題。

（三）幫助錦程學校改善教學設施。

（四）順利建成圖書室，讓同學們在放學之后能在安靜的環境中完成作業，提高學習效率。

（五）為錦程學校中的孩子培養讀書興趣，擴大知識面、閱讀面。

（六）我校同學能夠與錦程學校達成長期合作關系。

（七）能夠使同學們的專業知識與實踐經驗相結合。

五、經費預算

序號

項目名稱

詳細說明

小計

備注

六、項目可能遇到的困難和應對措施

序號

困難

應對措施

七、項目執行團隊及成員簡介

執行團隊：綠野仙蹤

綠野仙蹤，成立于年3月，是因《農村社會工作》及《戒毒社會工作》課程需要所組成的學習小組。團隊成員共有8名，均來自于云南大學滇池學院，級法學系社會工作專業，社會工作班內的成員。團隊本著：“求真尚美，勵志篤行，唯理想點亮生命的精彩！”的學習信念，不僅將努力完成課程的學習，并積極參與課程活動及組織團隊項目的展開。

團隊成員簡介：

組長：劉焱欽

副組長：白醌沂

資料管理：王雪琪、楊鈺清

財務管理：李雯君

聯絡員：錢泉威洋

組員：鄭艷、胡煜婷

在團隊中，有參加過院喚青社、系學生會等大型組織的成員，并在人類文化學、人類學調查方法、社區工作等課程的學習中，參與過云南少數民族多彩文化研究、“三月三”上西山、誠信問題街頭調查、“樂淘淘”二手市場等活動，對于組織并開展類似的項目活動均具備一定的經驗及實際操作能力，對于本次活動是否能夠成功開展充滿信心。

論文項目策劃書2

一、項目背景：

北京作為中國政治、經濟、文化中心都市，也是世界著名古都和現代國際城市。在過去幾年已經成為全球經濟發展最為矚目的區域，吸引了大量國內外資金、技術、人才涌入，成為國內外公司進入中國市場的首選進駐地。隨著２００８年奧運會的舉行，北京的CBD熱度會更加高漲。眾多跨國公司地區總部、國際金融機構、國際傳媒巨頭、各類專業服務機構在此聚集，更多的世界500強企業在此安營扎寨。他們在聯系中國經濟與世界經濟、溝通國內外信息和資金流、高端人才流動等作用日益突現出來，區域內已經集中了大量的跨國公司和國際頂級知名企業，國際商務區已趨成熟。

作為北京CBD核心區域的朝陽區，是國際交往的重要窗口，是中國與世界經濟聯系的重要節點，近年來該區域正面臨著深刻的變化。體現在吸引國際資金、人才、技術、服務的同時，也必將成為國內眾多渴望走向全國乃至全球市場的企業和機構首選的信息技術前沿陣地和形象展示窗口，成為國內企業學習國際先進管理經驗、接受新信息新技術的平臺和區域，同時也是國際上即將進入中國的其他企業了解中國的窗口、展示形象的舞臺和進入中國市場的橋梁。

根據《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》提出鼓勵發展南城，改變“北重南輕”“北密南疏”“北熱南冷”的城市布局局面，北京市政府提出“實行政策傾斜，加快南城發展”的戰略決策，通過基礎設施建設、危房改造、建設經濟適用房等南城發展計劃，大力發展南城大商貿產業，促使城市商圈南移。特別是通過交通等基礎設施的大規模改造，努力促進的南城地價、人氣、名氣、商氣和財氣的上升，改變城市發展的不平衡性。

銀邦投資集團公司經過長期、充分的市場調研分析，廣泛聽取專家、同行、客戶建議，決定在朝陽區小紅門地區啟動實施銀邦國際廣場項目，作為對以國貿華貿為代表的國際商務中心的補充，建設一個面向國內外企業和產品形象展示、交流的平臺，打造北京城南商務中心區。如果說以國貿一帶的國際商務中心，以吸引聚集國際超級巨頭和世界500強為目標的話，那么銀邦國際廣場把專為國內外特別是國內眾多大中型貿易、服務、產品企業打造全新的資金、技術、信息、服務交流平臺和企業形象展示窗口，特別是把為國內外眾多成長型企業提供服務的商務中心區，作為北京銀邦國際廣場項目的目標和市場定位方向。

二、銀邦投資集團公司簡介：

銀邦投資集團公司成立于年，前身為陜西銀邦投資管理公司。注冊資本5000萬元。集團總資產超過20億人民幣。集團業務涉及地產、商業、服裝、礦產等多個領域。2001年至今先后在西安、北京、浙江等地成功開發了西北商貿中心、西北服裝交易廣場以及住宅等多個大型地產項目近百萬平米.銀邦投資集團法人代表、集團總裁謝秉艾，著名浙商，企業家，社會活動家，陜西浙江企業聯合會會長，在浙江和陜西、北京商界影響廣泛，具有較好的商譽。集團其他股東大部分為浙江著名企業法人以及企業家個人股東。

三、銀邦國際廣場項目基本情況：

１、項目名稱：銀邦國際廣場

２、項目投資、開發商：中國銀邦投資（集團）公司

３、項目所在地：北京朝陽區小紅門鄉小紅門村。

４、總面積：營業面積400000平方米，占地面積２２0000平米。

5、項目總投資：20億人民幣

6、項目開發建設周期：3年左右

7、項目市場布局定位：

根據城市規劃要求和企業戰略目標定位，把銀邦國際廣場建設成為國內外企業產品展示中心，建成連接中國與世界的商貿樞紐和窗口；外商采購中國商品的區域市場；通過這個大平臺，把各省市區域產品推廣到全國市場，把中國的產品和服務推廣到全世界，把世界的產品和服務引進到中國來；建成營銷中國的大市場、大商場、大柜臺。建成國內外企業互相學習、溝通信息、發布研發成果、推廣新產品新技術的新會場、新園區；形成與國貿華貿核心國際商務區、與雅寶路、秀水街等商圈功能互補的商業格局、遙相呼應的空間布局。與現有ＣＢＤ互為補充，又互相區別。

同時把本項目建設成為全國各級地方和城市之間互相信息交流、公關協調、資源共享、營銷推廣提供機會的場所，打造中國全新的辦事處經濟信息平臺。

8、目標市場定位：

實現規模化和專業化的國內外成長型企業總部基地和辦事處經濟，企業和機構的產品與形象展示窗口和平臺：

國際知名品牌的中國區域總部和產品展示中心

國內知名品牌北京辦事機構和產品展示中心

國內各類企業駐北京辦事處

部分京外市縣以及發達地區城鎮營銷推廣和北京辦事聯絡處

9、項目功能定位及配套：

經濟功能定位：建設成為集辦公、產品展示、會展、酒店、購物、健身休閑及文化娛樂為一體的國際商務中心；成為國際國內知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規模效應與集散效應優勢的區域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業的公司地區總部與營運管理中心。成為全新的國內外成長型企業總部基地、研發基地和人才交流以及物流基集散地。成為新技術新成果展示推廣的集散地。

11、產品內部功能定位：

A、完全滿足入駐客戶獨立使用的一體化辦公用寫字間、產品展示區、生活區。滿足入駐客戶根據自身業務和喜好需要進行個性化空間設計與裝修布置。

B、一貫到頂的超級共享陽光大廳，與自然融合的環保綠色空間。

C、多部直達電梯、觀光電梯，瞬間隨意抵達目的樓層。

D、寬敞的公共走廊及前后通透采光的戶型設計與自然融合，氣勢恢弘、商業氛圍濃厚，風格時尚、明亮，視覺感受宜人，環保裝修倡導綠色空間。

E、樓群商業配套商場、銀行、酒店、餐飲、健身、美發、保健醫療、休閑娛樂以及主題購物設施，國際一流的管理服務水平滿足客戶多種消費需求。

F、內部新聞大廳以及多功能廳，滿足信息交流、會議、新聞發布、鄉友聚會等需要。

G、２４小時全天候安防監控，定點密集的保安人員確保入住客戶人身和財產安全萬無一失。

12、項目采取整體規劃、分段實施的戰略與策略，項目一期預計２００9年年內開工，２００11年年內建成入駐。二期于２００11年年內開工，２０１3年底建成入駐。

四、市場調研情況分析：

1、市場環境分析

A、政治法律環境：

本項目為政府規劃鼓勵支持項目，各項手續合法、完備，符合國民經濟社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和城市發展戰略；符合政府鼓勵發展南部和建設城市多中心的政策方向。

B、宏觀和區域經濟環境分析：

C、區域環境分析：

本項目位于北京市東南部，處于南四環和東四環之間。緊鄰京津塘高速路。項目所在區域是北京市未來的城市發展區，位于北京東南部，是津塘地區進出北京的南大門。區域經濟已經取得了長足發展，區內包括分鐘寺橋至潘家園三環路沿線的區域經濟中心，大洋路商業街是華北地區較大的專業建材批發交易中心；木樨園商圈，以服裝批發為主的商業中心區等經濟圈。區域交通非常發達，前往北京其他城區或進出北京乃至出入境都比較便捷。可與市中心區、政府辦公區、CBD商貿區、機場高速路等關鍵區位保持直接、迅捷的聯系。規劃中的地鐵四號線、軌道交通5號地鐵線環伺周邊，成壽寺路拓寬在即，屆時交通優勢將進一步凸顯

D、自然環境分析：

本項目位于東四環和南四環之間，規劃為四環與五環的綠化隔離帶，綠化率較高，周圍綠化狀態良好，環境優美，空氣清新，噪音、空氣等指標優于城內其他地區。

本項目與工業區相隔，無任何工業污染問題。

E、城市布局分析：

本項目處于城鄉結合部，根據城市功能定位，建立體系完整、功能完備的新商區，實現高標準、高起點和跨越式發展，本案的落成，將使新的城市格局定型。將極大緩解東三環CBD區域的入住壓力和交通擁堵現狀。進一步清晰城市CBD功能和定位，有利于充分發揮城市空間資源和基礎設施資源效率和作用。

2、SWOT分析

項目優勢（Strengths）：

A、區位

根據北京市城市規劃“優化核心、延伸兩軸、發展新城、強化特色”以及發展城市多中心的原則，項目處于南城，處于東南發展帶，屬于政策扶持政府支持的板塊。本項目所在地屬于朝陽區,為政府規劃的CBD區域。

B、規模

本項目作為甲A級寫字樓群落，總體量近400000平方米，千余企業和機構進駐，加上服務配套的酒店、銀行、餐飲、休閑娛樂等，規模效益和輻射效應明顯，其規模優勢顯而易見。

C、世界級的規劃水平

本項目的整體規劃設計由著名公司完成。從建筑設計、功能配套、綠化園林等方面，都體現了超前的國際水準，將成為城市新的亮點。

D、資訊

本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足市場瞬息萬變的資訊需求,信息化功能、數字化智能化大廈，有助于及時把握世界最新經濟技術信息和時尚潮流變化資訊。

E、建材標準

很多建材的選擇檔次較高，同時充分考慮綠色環保因素，增加了本案的品質。

F、容積率1.37，視覺感受舒服，內部綠地面積較大，環境優美宜人。

G、公司背景優勢，開發商實力雄厚，資金準備充足；同時擁有一支成熟優秀的管理團隊，形成了公司穩健的投資風格；在產品創新上獨樹一幟，積累了豐富的商業經驗。先后在陜西、浙江、北京、杭州等地開發各類地產項目近百萬平米，全部快速售磬。

H、客戶資源優勢，十萬浙江客商創業居住在北京南城；作為浙商代表的銀邦投資集團公司，在浙江商戶中具有良好的口碑和較強的親和力、凝聚力；長期跟隨公司項目一起發展的穩定商戶數百個，上千個品牌產品與公司保持著聯系。

項目劣勢（Weaknesses）

A、本案的未來價值大于市場現實價值，目前地處北京南部，“北富南貧”，“北熱南冷”,位置相對偏僻，商業氣氛不足。使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場容納能力相對有限；

B、目標市場分散于全國，造成推廣成本加大，招商銷售需要較多時間；

C、本案土地性質為租賃，不具備產權，因而銷售競爭力欠缺。

D、定位特殊，沒有現成經驗可以借鑒。目前國內外沒有類似定位項目，獨特的定位雖然避免了競爭，但由于全新定位，沒有成功先例可以借鑒。要承擔創新嘗試的風險。

項目機會（Opportunities）

A、經濟支撐

國內宏觀經濟向好，國民經濟高速發展，國內企業經濟增長迅速，政府財政收入劇增。北京市特別是朝陽區，經濟整體發展的強勁勢頭，使本案的發展具備了良好的共生環境，朝陽區的國際商務中心地位，使本案有充分的條件成為新的資本、信息、技術、人才和產品展示中心。２００７年，北京人均GDP超過７３００美圓，２００８年將超過８０００美圓。朝陽區經濟占全市經濟總量比例30%以上。區域經濟達到或接近世界發達國家水平。

B、服務

憑借銀邦公司豐富的市場運作經驗和聘請國內一流的物業、酒店等管理團隊管理，完全可以全方位滿足客戶的各項需求。

項目風險（Threats）

A、市場容量有限

07年下半年以來，北京寫字樓市場成交量并不活躍，２００７年底寫字樓空置率高達４０%以上。同時新增大體量寫字樓還在不斷推出。

B、國家從緊的金融政策，造成不穩定因素增加

近年來居高不下的CPI使緊縮政策不斷出臺，加息和嚴控信貸規模，加重市場觀望氣氛；

C、同業競爭

去年以來新增寫字樓項目對有限客戶資源的競爭將很激烈。

3、競爭性分析

競爭格局：

A、朝陽區國際商務中心０７、０８、０９年銀泰中心、財富中心、中央電視臺、北京電視臺、國貿三期等，以其絕對的品牌、位置、服務、環境在市場處于競爭的絕對優勢地位。但相對距離較遠，定位差別明顯。

本項目在策略上要避開與其正面競爭對比。

B、豐臺區總部基地項目起步較早，規模宏大，趨于成熟，品牌、環境和現房優勢明顯。但在定位上與本項目有一定交叉，但區別較大。

C、周圍２公里范圍內五金城等無論規模還是市場定位均與本案差異較大，不構成競爭。

D、目前項目輻射范圍內，無重大在建商業樓盤，現有新建寫字樓明顯體量不足，難于適應目標客戶的需求。基本不會造成客源分流。

4、客戶分析

目標客戶定位：

本案作為北京的信息、資本中心，目標客戶群主要針對：

A、國外品牌企業和服務機構：

B、國內有擴展全國乃至全球市場需求的成長型大中小型企業：

C、浙江福建廣東湖北等地產品商、經銷商等以及聞名世界的、中國最大源頭市場浙江海寧市場合作商戶。

D、全國各級政府機構

5、目標客戶群特征：

A、類型多元：資金密集型、勞動密集型、技術密集型行業或其服務機構全部具備；

B、對交通等辦公效率有較高要求；

C、對于辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；

D、高度關注企業形象；

E、對價格的敏感性相對較高；

F、購買意向的考慮期較長；

G、對寫字樓的功能要求很高，也對物業服務的依賴性很強。

H、對內部配套酒店、餐飲休閑娛樂、停車等功能配套、空間布局要求較高。

6、目標客戶多元化的意義：

客戶結構的多元化是戰略定位也是競爭需要，有利于抵御行業風險，如果完全以某一個行業為主導的客戶結構，雖然有行業聚集度高、易培養客戶忠誠度的有利方面，但由于供應體量大，必然造成消化能力有限，因此多元化是目標也是策略。通過內部建筑群落功能的合理規劃，對客戶進行有效分類，在一定范圍和一定空間體現專業和專一；在整體規劃上實現多元化，在具體空間功能上實現專業化，對本項目的成功至關重要。

當然，周邊自然、經濟、人文等環境對項目選址影響以及最終成功十分重要，但如果站在發展的角度看問題，站在城市未來的位置思考問題，傳統的分析方法未必靈驗。只要項目符合城市規劃方向，本身規模到位，宏觀規劃和微觀設計到位，市場定位準確，有了完善的策劃和實施方案，項目本身完全可以影響、帶動周邊環境發展，不一定非要環境來烘托項目。只要市場需求旺盛，只要具有競爭力的成本，項目就成功了大半。

五、項目的必要性分析

１、截止２０xx年１０月，入駐朝陽區國際CBD的各類機構已達４７９９家，與２００６年相比增長５２１家。２００７年前１０個月CBD各類企業上繳區級稅收４５.１億元，同比增加１０.１億元，增長２８.７３％。在CBD約４平方公里的土地上吸納了１３.５萬從業人員，聚集功能明顯，輻射帶動作用日益顯現。作為首都對外開放的窗口和率先與國際接軌的商務中心區已經成為國際金融、保險、傳媒、電信、信息服務、咨詢服務等現代服務聚集地，成為首都國際商務活動和國際文化交流的理想區域。

２、以國貿的國際CBD區域已趨成熟，他的有限空間和黃金地段，使他成為國際大型企業巨頭的聚集地。辦公成本日益高漲，交通擁堵，空間有限，阻擋了國內外眾多大中小型企業入駐的步伐。隨著城市的擴張，CBD必然隨之向相對空間舒暢、交通相對方便的外圍突破和發展。形成一個與目前國際CBD核心相比成本更低而效率更高的新區域，本案在競爭策略上是通過區域認同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨特個性，通過品牌定位識別強化產品的特質，并站在客戶立場進行錯位思考，通過領導型市場戰略統籌貫穿推廣、營銷的全程。即與朝陽區國貿的國際頂級商務區相臨的國內外成長型大中小型企業提供更有效的發展平臺，同為CBD但在定位上差別明顯、各具特色。

３、在CBD的成熟區域朝陽區，又處于空間相對寬敞的小紅門鄉選址建設的銀邦國際廣場，作為北京CBD的組成部分，有利于充分利用朝陽區成熟國際商務區的信息、資金、技術平臺，吸引國內外各類企業，同時避免了該核心區域的高額辦公成本和交通擁堵，完善了北京CBD結構，不僅是滿足了國內外企業的需求，也補充了核心區域的不足，使朝陽區小紅門鄉區域成為國內外企業首選的又一個CBD。合理構劃朝陽區產業結構，避免走向單一國際頂級商務區，從而全面提升區域經濟抗風險能力，擴展CBD功能和規模。

4、滿足并刺激現有的商業房地產業務的需求，豐富房產服務品種，滿足不同層次需求；

5、在此地建設的銀邦國際廣場項目，有利于推進該區域城市化建設，改造城市環境，解決城鄉結合部失地農民的長遠就業和發展，促進社會長期穩定發展，有利于建設和諧社會。

6、有利于國內企業充分利用首都國際金融、信息、技術、人才中心優勢，開闊企業視野，提升企業經營管理水平，增強企業參與國際競爭的能力。

7、該項目作為北京CBD的組成部分，符合國家產業發展方向，符合北京市城市規劃，有利于保護環境，提升區域形象。有利于城市發展的平衡性，改變北熱南冷北重南輕的城市發展舊局面。

8、本項目建成運營，不僅極大的拓展國內企業視野，加強企業信息溝通，促進企業進步和成熟。同時極大的推進小紅門地區的城市化進程，改善地區環境，促進地方經濟發展。完善區域投資服務功能，為區域的良性發展注入強勁的動力，大幅度增加地方財政收入和居民收入。

9、無法復制的全新的商業地產定位模式，對完善、豐富、創新國內商業業態形式，創新地產模式，具有里程碑意義。

10、從本本上改善區域經濟環境，輻射帶動相關產業發展，改變區域相對落后的經濟狀況，增加地方財稅收入，擴大就業，改善農民生活，推動經濟發展。

總的來說通過本項目的實施運營，有利于充分發揮北京服務全國、面向世界的職能作用，有利于提高城市核心功能和綜合競爭力，極大的完善了區域投資服務功能，為區域的良性發展注入強勁的動力；合理構劃本地區產業結構，避免經濟構成走向單一，從而全面提升區域經濟抗風險能力；全面提升區域商業地產品質，增加稅收、增加就業，有效拉動區域經濟發展。項目建設對地方經濟發展、對國內企業走向國際市場，都具有不可估量的現實意義和深遠的歷史意義。完全符合南城發展商業文化綜合職能及行政辦公職能的規劃方向。

六、可行性分析

１、該項目投資開發商作為實力浙商，經過數十年的市場開發運營，在國內商業地產開發經營上擁有一支具有國際眼光的專業管理團隊，積累了豐富的經驗。企業一貫秉承“謀定而后動”的產品開發傳統，深入調查，充分研究分析，組織國內外一流專家和頂級咨詢機構反復論證，努力做到“盡善盡美”“萬無一失”，把項目風險降到最低程度。在近年已累計開發了近百萬平米的商業地產項目中，100%出現搶購風潮，絕大部分不足一月售磬，甚至出現10多萬平米7天售完的銷售奇跡。所開發項目全部產生了良好了社會效益和經濟效益，造福一方，受到當地政府、駐地群眾、合作商戶的充分肯定。開發商充足的資金實力和良好的社會聲譽，獨到的眼光和專業的經營開發管理水平是項目成功的根本保證。

２、該項目作為城市綠化隔離帶項目，受到項目所在地方各級政府高度重視和大力支持。該項目的建成運營，將徹底解決失地農民的生存發展問題，為農民解困，為政府分憂。規模樓宇經濟有力提升區域地價，極大地推動區域經濟發展，增強地方經濟實力。

３、獨特、差異化的業態形式，填補了市場空白，避免了競爭，最大限度的利用了企業和社會資源。該項目定位于目前國內京外企事業入駐北京展示產品、謀劃全國市場的需求實際，以及國際上大中小型成長型企業和機構進入中國市場的需求，避免了普通寫字樓的單一功能，避開了與傳統意義寫字樓的競爭；地域特點、綠化隔離帶項目特點以及開發商追求長期社會效益、穩健、善于創新的一貫作風，降低了企業客戶進駐成本，引爆市場需求；不僅滿足企業辦公、產品展示需求，同時滿足企業發展中對交流、信息、技術、資金平臺的需求。

4、市場需求旺盛。一方面，數以萬計的各行業京外企業有進駐北京謀求全國市場的需求。僅浙江一省，開發商直接聯系的有此需求各類大中小型企業已經超過１０００家。企業發展的實際迫切希望在北京CBD擁有產品展示中心，擁有集中的交流信息平臺。另方面，目前散落于北京的京外企業辦事機構，受困于場所功能單一、交通擁堵、高額租金等現狀，該項目建成有利于企業合理流動，提高效率和效益。

5、目前駐北京的全國各級地方政府機構、發達地區鄉鎮的辦事機構，功能單一，散落于北京各處，無法實現互相之間信息交流和資源共享，無法實現規模和專業效應，無法實現公共關系資源共享。本項目建成以后，對在北京已有分支機構具有極大的吸引力。

6、國內浙江、福建、湖北等商人，大多集中居住在北京城南新區，該項目建成有利于吸引此區域的客戶群，方便區域浙商、閩商和鄂商進入本項目，成為本項目的現實客戶。

7、項目的整體規劃、分段實施策略，適應市場買漲不買跌的習慣心理，有利于市場順利消化，避免了大體量產品一次推出對市場的壓力，短缺效應能夠增強客戶的信心，打消客戶的觀望心理，有利于形成搶購局面，節約社會和企業資源。

8、上千家企業入住，在此形成國內外大型產品展銷、采購中心，千余企業年上百億元的產品巨量交易，爆炸式拓展地方稅源，增加地方經濟實力。同時對勞動力的強勁需求，可以從根本上解決區域就業問題。

七、社會和經濟效益預測：

２、企業投資經濟效益分析：

經濟測算按40萬平米計算：

5、上千家企業入住本區，為地方直接擴大稅源，年新增稅收超過億元。

八、投資風險及對策分析

經過充分調研分析，本投資收益穩定，風險較小。其主要風險存在于以下方面：

１、整個房地產行業形勢惡化，北京房地產價格暴跌。但考慮到北京房地產整體成本均在5０００元／平米以上，本項目成本壓力較小。另方面開發商良好的信譽和充足的資金準備，足以化解。

２、銷售不理想，造成資金回收困難，資金鏈斷裂。對策：售租并舉，進行充分的資金渠道準備；開發商充分的自有資金和融資渠道準備，可以避免資金危機。

３、土地獲得方式影響房產所有權問題，制約項目一次性出租。對策：一、與政府、專家深入研討分析，找出解決問題的辦法，力爭取得政府支持，順利解決產權問題。二、聘請法律和經濟專家設計切實可行的方案。三、長期持有，自己經營，按年出租，統一管理。四、尋找國際相關基金或信托機構，尋求開發資金退出機制。對項目在策略上進行總體規劃，分段實施。向市場提供具有競爭力的價格產品，良好的性價比，滿足客戶，吸引客戶，讓看的見摸的著的優勢引發客戶搶占，造成局部稀缺效應。

4、銀行緊縮銀根以及加息，增加資金使用成本。對策，在資金準備和資金策劃上，保留充分的余地，以及分段實施項目，都有利于化解銀行融資的加息風險。

5、拆遷影響項目進度的風險。拆遷是個政策性強，對象復雜，需要政府大力支持，同時需要開發商謹慎對待具體細節。避免引發意外危機。對策：成立有政府村民代表開發商共同參加的專門班子，確保項目進度。

6、項目實施過程的管理風險。對策：在項目實施的各個環節，選擇務實熟悉具有一流水平咨詢、策劃、銷售、建設、裝修等合作伙伴，并通過有效的監督約束機制，加強內部管理，加強溝通協調，確保項目順利實施。

九、結論

通過以上分析，我們認為該項目符合北京市政府區域功能的規劃布局，合理配置不同功能業態分布，投資風險可控，機會大于風險，市場潛力巨大，發展前景理想。為當地提供就業機會，拉動經濟增長，促進社會和諧。有利于企業，有利于地方群眾，有利于地方政府，有利于城市布局規劃和發展平衡，社會效益和經濟效益十分可觀。據以上分析，我們認為銀邦國際廣場項目是十分必要也是非常可行的。

總之，銀邦國際廣場項目的核心競爭力不僅在于向客戶提供了具有競爭力的性價比產品，同時為客戶提供了全面服務和信息、技術交流平臺，提供了更多掙錢的機會，企業做大作強的機會。項目一定能獲得市場的追捧。

但是該項目的成功離不開地方各級政府的大力支持、指導。政企結合，政府主導、倡導，企業投資運營，是目前國內大型項目成功的基本模式和普遍經驗。無論北京ＣＢＤ的發起、發展、成熟，還是義烏商城的成功，大型商業項目和規劃，無一不是政府倡導主導、企業運營的結果。本著最大限度合理配置社會有效資源的原則，政企結合，規范運作，一定能使本項目成為北京經濟的新亮點，促進所在區域產業結構調整，促進新農村建設，提高區域居民和農民的就業和收入增加，為建設和諧社會為首都的繁榮發展作出新貢獻；該項目的成功運營，必將對創新商業地產模式，為國內企業和產品信息技術交流，為提高中國企業和產品的競爭能力，都具有不可估量的現實意義和長遠價值。